За семь месяцев застройщики реализовали 259 тыс. квартир в новостройках — это на 23% меньше, чем в январе-июле 2024 г., отчитался «Дом.рф». Квартиры стали немного больше и дороже, поэтому в квадратных метрах и деньгах падение меньше: 22% и 13%, соответственно, или 12,3 млн кв м и 2,5 трлн руб.
В годовом выражении падение замедляется: по итогам полугодия оно было 26% в площади и 16% в деньгах. Из базы сравнения вышел пиковый июнь 2024 г., когда в последний месяц действия безадресной льготной ипотеки было продано 3,6 млн кв м квартир. В июле продажи даже выросли: за месяц продано 1,9 млн кв м жилья против 1,8 млн в июле 2024 г. (+6%). Однако появилась другая проблема.
«На фоне охлаждения спроса соотношение распроданности и стройготовности на рынке новостроек снизилось до 70% на 1 августа», – констатирует «Дом.рф». С начала года оно уменьшилось на 7 процентных пунктов (п.п.).
Это один из ключевых показателей состояния отрасли. Аналитики банка «Дом.рф» называли нормальным значение 70-80%: «Такое соотношение позволяет полностью погасить проектное финансирование после ввода дома и раскрытия счетов эскроу, а также минимизировать стоимость ПФ в период строительства».
То, что строящиеся дома распроданы чуть больше, чем на 30%, не проблема, объяснял инвестбанкир Евгений Коган: некоторые из них только начали строить и продажи в них недавно открылись, не все покупают жилье на стадии котлована. Те дома, что строятся сейчас, в июле были распроданы на 32%, из них те, что должны быть сданы в этом году, – на 58%. Из строящихся 118,4 млн кв м почти 7% планируются в вводу в 2029-2030 гг.
Но тенденция очевидна: показатель ухудшается. Кроче того, средняя температура по больнице обманчива. Например, сейчас в Москве и области соотношение 88%, в Центральном округе – 81%, а в Южном – 58%, в том числе Краснодарском крае, одном из крупнейших по объему строительства в стране, – всего 43%.
Тем, у кого продажи идут так медленно, грозят проблемы. Курирующий строительство вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил, что почти 20% застройщиков оказались под угрозой банкротства из-за сокращения продаж на фоне высоких ставок по ипотеке. Ранее гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов говорил о 20-25% застройщиков с «высокими финансовыми рисками», в основном малые региональные компании.
Основной реакцией строителей на снижение спроса стало сокращение запусков новых проектов, констатирует «Дом.рф». по его данным, за семь месяцев их объем снизился на 19% в годовом выражении, запущено 21,2 млн кв м жилья в новостройках (26,1 млн кв м в январе-июле 2024 г.).
В условиях недоступности рыночной ипотеки в этом году альтернативным механизмом продаж стали рассрочки, продолжает госкомпания. Она оценивала объем задолженности населения по рассрочкам в 1,2 трлн руб. по итогам полугодия. Пока россияне исправно исполняют обязательства по ним, отмечает «Дом.рф», называя рассрочки «временным механизмом поддержки продаж». Из-за обилия рассрочек покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу снизилось до 74%, отмечает «Дом.рф», добавляя, что «без рассрочек, по нашей оценке, снижение было бы больше — до примерно 60—65%».
Источник: www.moscowtimes.ru